Poslední dobou se můžeme v denním tisku dočíst, jak polští majiteli
bytů vyhráli soudní při u mezinárodního soudu pro lidská práva ve Štrasburku
a jednotliví majitelé začínají podávat žaloby o kompenzaci výše nájmu na
polský stát.
I zaradovali se naši majitelé domů, kteří mají obyvatele s
regulovaným nájemným a chystají žaloby. Nechali se slyšet, že to stát vyjde
hodně draho, asi na 30 miliard Kč. V nájemním domě naštěstí nebydlím, takže
mi tahanice kolem regulovaného nájemného připadaly donedávna jako veselá
fraška. Člověk měl dokonce s majiteli domu jistý soucit a k regulovaným
nájemníkům jistý pocit averze – každý, kdo se přestěhoval do nějakého většího
města a začínal tam pracovat, byl v jisté fázi svého života konfrontován
s nutností jít se svou poptávkou na trh s byty, který se v době, kdy jsem
tak činil já, do značné míry potápěl v moři šedé ekonomiky a tam působí
regulované nájmy pěknou paseku. Poté co jsem zaznamenal poslední události
a zaslechl výše zmíněnou částku, došlo mi, že naše čtyřčlenná rodina dluží
podle názoru pana Taraby a jeho věrných majitelům domů 12 000 Kč a tu mě
smích najednou přešel. Kdo by tedy měl být ten, na kom bych si měl v případě,
že stát s majiteli domu prohraje, zchladit svoji e-zlost, protože koneckonců
- nic jiného s tím jako prostý občan udělat nemůžu? Zkusme se oprostit
od pravolevých PR - klišé a zamysleme se trochu nad celou situací.
Nájemní bydlení – úvod
V naší republice žádná faktická regulace nájmu neexistuje. Pokud Vám
pan majitel pronajme byt ve svém domě, řekne si o tržní nájemné a Vy buď
berte nebo nechte být na nějaké „místně obvyklé nájemné“ se nehraje. Může
si říct jakoukoli částku a vymyslet si de facto jakékoli smluvní podmínky.
Pan majitel s Vámi většinou neuzavře nájemní smlouvu nýbrž smlouvu
podnájemní, na níž se nevztahují žádná ochranná opatření nájemní
smlouvy uvedená v občanském zákoníku v §§ 685-719, takže je to smlouva
na dobu určitou půl roku s možností prodloužení, majitel Vám může dát výpověď
okamžitě, kdykoli, bez důvodu nebo z jakéhokoli důvodu (porušuje se tak
zcela běžně ustanovení § 710 odst. 3 o.z. o výpovědní lhůtě z podnájmu
a nikoho to nevzrušuje), zatímco Vy musíte dodržet tříměsíční výpovědní
lhůtu aby měl možnost sehnat si dalšího kolouška a neutíkaly mu tak prachy.
Smlouva zajistí že Vám bude do pronajímaných prostor chodit kdy a kam se
mu zachce i v době, kdy normální slušný křesťan spí. Kromě poskytování
již zmíněného předmětu podnájmu k Vám podle smlouvy žádné povinnosti nemá,
zatímco Vy máte kromě platby tržního nájemného ještě spoustu dalších povinností
se o jeho majetek vzorně starat. Žádný vskutku vymahatelný zákon ani jiná
podzákonná norma nenařizuje majiteli vůbec nic, dokonce ani taková samozřejmá
práva, jako že se ve Vašem bytě nebudou pohybovat cizí osoby, které Vám
mohou provést neoprávněný zásah do Vašich majetkových práv. Zkušenosti
ukazují, že když si chytrý pan majitel usmyslí, že vykrade Váš byt a věci,
které se mu nehodí, nechá na ulici, naše skvělá policie mu bude ještě servilně
asistovat, zatímco Vás kopne do prdele.
Na druhou stranu je zde asi 1/6 občanů, kteří bydlí v nájemním bytě
s nájemní smlouvou uzavřenou tak, že tato smlouva prakticky nejde vypovědět,
aniž by to majitele domu stálo nemalé prostředky – těmto lidem se říká
regulovaní nájemníci nebo „regulovčíci“. Jsou případy (podle mého názoru
značně ojedinělé), kdy výše čistého nájmu neumožňuje majitelům domů provést
ani základní údržbu. Řada majitelů tak řeší domělý či skutečný deficit
mezi reálným nájmem podle nich spravedlivým nájmem terorem nájemníků –
například nechá zavřít přívod vody a topení nejlépe v zimních měsících,
rozkope střechu domu tak, že nájemníkům bydlící pod ní zateče do bytů voda
a zničí jim to veškerý nábytek nebo provádějí přímý psychický a někdy fyzický
nátlak na regulované nájemníky, aby je donutili se vystěhovat. Protože
tržní cena bydlení je v naprosté většině případů nad finanční možnosti
regulovaných nájemníků, jsou výsledky takových přesvědčovacích kampaní
i přes toto snažení dost slabé, takže jsme svědky mnoha lidských tragédií,
kterým státní správa (pokud se přímo na bezpráví nepodílí) jen mlčky přihlíží.
Jsou také případy, že jsou majitelé domů slušní lidé a pokud se nedomluví
s regulovčíky, nechávají je platit regulovaný nájem a jejich dům postupně
chátrá.
Vůbec největším svinstvem v celé kauze nájemního bydlení jsou nájemníci
– bytoví spekulanti. Ti mají tržní výhodu, že zdědili nájemní smlouvy na
byt po svých příbuzných nebo je jiným způsobem (většinou za úplatek) vyhandlovali.
Tito lidé pak byty pronajímají za tržní cenu, ačkoli sami platí nájemné
regulované původní nájemní smlouvou, bez vědomí majitele byt dále za tržní
cenu pronajímají, čímž se chovají zhovadile a kromě toho porušují zákon.
V občanském zákoníku je totiž jednoznačně definována povinnost nájemce
vyžádat si souhlas s podnájmem u majitele (žádná podnájemní smlouva není
většinou u tzv. černých podnájmů sepsána) a kromě toho se takoví nájemníci,
kteří v bytě nebydlí a sami jej „pronajímají“ dopouští trestného činu neoprávněného
užívání cizí věci podle §249 trestního zákona. Celý vtip je v tom, že prokázat
někomu černý podnájem je velmi problematické, ale pokusila se o to někdy
policie? Já myslím, že snad nikdy. Jistě by v případě udání nebyl problém,
aby policisté (pokud dostanou echo) zazvonili u pronajímaného bytu, zkontrolovali
totožnost jeho obyvatel, zkontrolovali, zda podle nájemní smlouvy jsou
to titíž obyvatelé, kteří mají na byt dekret. V případě, že by tomu tak
nebylo, mohl by policista vyzvat přítomné, aby ho následovali na policejní
služebnu, kde by s příslušnými podnájemníky byl sepsán protokol o tom,
jak dlouho v bytě bydlí a kdo jim ho pronajímá. Myslím, že výpověď svědků
a vyčíslení finanční škody, o kterou černý pronajímatel připravil majitele
domu, by bohatě stačilo na to, aby byl pachatel trestného činu usvědčen
a odsouzen. Jsem přesvědčen, že se jedná o trestný čin s poměrně značným
stupněm společenské nebezpečnosti a že jde převážně o situaci v bytech
obecních.
Seznámení s problematikou očima laika
Celý problém je dále (podle mého názoru) v tom, že podle § 696 odst.
1 obč. zákoníku je zakotveno, že výpočet nájmu jakož i další náležitosti
spojené s jeho zvýšením včetně případů jednostranných požadavků pronajímatele
stanoví zvláštní právní předpis. Ten však toho času neexistuje. Dříve tyto
záležitosti upravovaly různé vyhlášky (vyhl. MF 176/1993, výměr MF 06/2002
a nařízení vlády 567/2002 Sb), které ovšem v roce postupně zrušil Ústavní
soud jako neústavní (Rozhodnutí ÚS 231/2000, 528/2002 a 84/2003 Sb). Ve
zprávě Ústavního soudu je napsáno, že nájemné musí pokrývat nutnou údržbu
nemovitosti, jakož i umožňovat přiměřený zisk a že tuto věc lze regulovat
pouze zákonem. Je dost velký problém, co si má člověk představit pod nicneříkajícím
prohlášením „nutná údržba nemovitosti“ nebo „přiměřený zisk“, tyto termíny
si jistě bude jak majitel domu tak případný nájemník vykládat po svém,
to je naprosto přirozené. Levicová vláda se jedenkrát pokusila o kompromis
a před rokem položila na stůl návrh zákona o nájemném, podle kterého by
měly činže růst nejprve o 10% ročně, až by došlo k jejich úplné deregulaci
v horizontu několika let. Je zajímavé, že to tehdy byla právě ODS, které
se spolu s lobisty majitelů domů podařilo v parlamentu tento návrh smést
ze stolu. Starý oportunista by řekl, že lepší vrabec v hrsti, než holub
na střeše a vzal by zavděk aspoň těm 10%. Ne ovšem majitelé domů. Oni chtějí
koláč celý a dostanou-li jenom kousek, pak radši nic, zvlášť když je ten
kousek od socana. A tak z jakýchkoli pravidel sešlo, což ocenili hlavně
regulovčíci reprezentovaní panem Křečkem. Člověk by to považoval za iracionalitu,
nicméně ten počin zas tak iracionální nebyl: majitelé domů obratem podali
žaloby na svoje nájemníky a domnívali se, že soudy rozhodnou v jejich prospěch
a oni tak dostanou víc. Opak byl pravdou a desítky majitelů postupně u
soudu utřeli hubu a ještě zaplatili soudní výlohy. K tomu je nutno podotknout,
že takto nejedná člověk, který jede ekonomicky nadoraz, ale člověk, který
má bohaté rezervy a může si dovolit riskovat, aby dostal víc.
Celý problém tedy na první pohled vypadá tak, že poškození jsou hlavně
majitelé domů. Podívejme se však na celou situaci od začátku. Jak majitelé
domů ke svému nemovitému majetku přišli? Jsou v podstatě dvě základní skupiny
soukromých majitelů domů. První skupina jsou restituenti – tedy příbuzní
dávných majitelů, kterým jejich nemovitosti ukradli po roce 1948 komunisté.
Tito lidé mají rozhodně morální právo na kompenzaci, i když otázka narovnání
minulých křivd je velmi složitá a podle mého názoru se nedá nikdy zabránit
vzniku další nespravedlnosti. Druhá skupina majitelů jsou majitelé, kteří
si nájemní domy koupili za peníze a očekávali od toho, že to bude výhodná
investice. Důležitý je na celé transakci jeden hlavní moment. Obě skupiny
vlastníků přejímaly majetek s věcným břemenem. Jak restituenti, tak další
majitelé byli jasně seznámeni s tím, že na jejich budoucím majetku visí
závazek nájemních smluv, které jsou oni povinni respektovat a dodržovat.
To se rovněž zavázali dodržovat po převzetí majetku do vlastnictví. U restituentů
můžeme mít jisté sympatie k jejich požadavkům: neměli často na výběr a
brali si jen zpět to, co jim komunisté ukradli, na druhé straně je však
třeba dodat jeden fakt – totiž že pokud by na svůj majetek měli doplácet
a tento majetek by byl pro ně zdrojem ztrát, neměli ho přebírat anebo měli
ihned po přebrání majetku byty prodat jednotlivým nájemníkům a měli by
vyděláno a bylo by po problému. Jejich individuální náprava křivd by nedosáhla
takové úrovně, jakou si představovali, ale lepší vrabec v hrsti. Řada majitelů
– restituentů ve shodě s logikou věci takto reagovala a barák prodala buď
nájemníkům ale častěji strategickému ekonomicky silnému partnerovi, který
měl prostředky na to nájemníky vyplatit nebo jim sehnat adekvátní náhradu.
Tuto situaci prožil můj kamarád, jednání s majitelem bylo příjemné, korektní
a vydělali nakonec úplně všichni. U majitelů – kupců je situace ještě zřetelnější.
Majetek kupovali i s věcným břemenem, což výrazně ovlivnilo tržní cenu
kupovaného objektu, kdy jednotlivé nemovitosti stály jen zlomek ceny, kterou
by měli bez nájemníků. Většinou se jednalo o majetkovou tržní spekulaci,
když tito majitelé předpokládali, že se změní právní prostředí a oni budou
profitovat z domů, které koupili za babku, respektive je po změně právních
poměrů výhodně prodají s několikanásobným ziskem. Ti samí majitelé jsou
dnes překvapení a když přijde řeč na dodržování závazků, tváří se, jakoby
o svých závazcích a povinnostech nikdy nic neslyšeli. Je to stejné, jako
se zástavním právem u banky. Jak byste viděli člověka, který si díky zástavnímu
právu na nemovitost koupí tuto nemovitost za zlomek její ceny a pak o ni
přijde s tím, že ho čeká dosti nákladné a nejisté řízení s původním dlužníkem?
Asi ne jako vykořisťovaného chudáka, kterému jsou upírána majetková práva,
ale spíš jako pitomce, který neví, jak to chodí. A jakpak byste se tvářili,
kdyby tento „podvedený“ majitel žádal náhradu od Vás jako daňového poplatníka
za svůj nepodařený šolích? Zaručeně pravicoví a spravedliví příznivci jednoduchých
konečných řešení vyjadřují na tomto místě svoje soudy týkající se jednoho
sociálně nepřizpůsobivého etnika. V jednom mají pravdu: člověk je vždy
odpovědný za svoje špatná rozhodnutí a my jej můžeme jen pochopit a mít
s ním obyčejný lidský soucit, ale odpovědnost za špatné rozhodnutí s něj
sejmout nemůžeme. Když se tedy některý spoluobčan rozhodne nerozšiřovat
svoji kvalifikaci a právní vědomí a z toho důvodu nemá ve společnosti takové
uplatnění, jak by si přál, pak je to bohužel škoda pro něj a odpovědnost
za svoje sociální postavení nese se všemi důsledky. Nemůže čekat, že vzhledem
k němu bude společnost věčně altruistická a donekonečna ho živit, aniž
by sám projevil aspoň minimální snahu. Každý bude cítit oprávněné rozhořčení,
když bude takový člověk nárokovat na společnosti nějaké kompenzace. Současný
postup majitelů domů je v lecčems obdobný. Zavázali se respektovat jistá
pravidla a investovali svoje prostředky. Spekulovali na změnu právního
prostředí, jejich spekulace nevyšla a jejich investice nevynáší, jak by
si představovali. Majitelé domů tedy viní celou společnost a dožadují se
kompenzací – oni přece měli dostat o 30 miliard víc, tak daňový poplatníku,
zaplať! Pan Taraba a jeho věrní se v principu svých postojů od cikánského
etnika až tolik neliší.
Člověk se ptá, kolik to vlastně dělá na jednu bytovou jednotku, jaký
výnos z investice si majitelé domů vlastně představují. Počítejme tedy:
ze statistik ČSÚ vyplývá, že počet nájemních bytů je asi 1.2 milionu, z
čehož ? jsou byty obecní, kterých se (doufám) tahanice kolem nájemného
netýkají. Máme tedy cca 300 000 nájemních bytů v rukou soukromých majitelů.
Člověk může jenom odhadovat, kolik z těchto nájemních bytů má „regulované“
nájemníky a kolik z nich je obýváno lidmi za nájemné tržní. Dejme tomu,
že se majitelům i přes velkou snahu dosud nepodařilo vypudit regulovčíky
z 2/3 nájemních bytů. 30 miliard / 300 000 lomeno 2/3 se tedy rovná částce
150 000 Kč. Oj, to je ale pěkně kulatá sumička, na tolik si tedy majitelé
domů cení finanční podnikatelskou ztrátu na jednu bytovou jednotku – nepočítáme-li,
že někteří si jistě rádi kompenzují tento úbytek zisku ziskem z bytů, kde
nájemné nikdo nereguluje.
Na kolik přijde takového majitele domu jedna bytová jednotka? Žil jsem
jeden čas (1999-2002) v nájemním domě, kde mi majitel (který dům údajně
koupil za 11 miliónů Kč) pronajímal byt na podnájemní smlouvu. Dům měl
45 bytových jednotek, tedy primární investiční náklady na 1 byt byly 244.000
Kč. Za 2+1 1. kategorie 50 m2 jsem platil 7.000 Kč včetně služeb,
které činily 2000 Kč (případný přebytek odběru plynu, vody a elektřiny
jsem musel doplatit, případný přeplatek mi nikdo nevrátil). Čistý nájem
z bytu byl tedy 5.000 Kč (100 Kč/m2). Regulovaných nájemníků
byla většina, z bytu stejné velikosti, jako byl můj, platili regulovaný
nájem 1.700 Kč (34 Kč/m2) plus služby. Během mého tříletého
pobytu se prakticky nic nerozbilo, majitel během těch let neprováděl na
domě žádné viditelné větší opravy. Z jednoho regulovaného bytu měl tedy
cca 7% hrubý výnos z nájemného, zatímco z bytu, který obýval neregulovaný
nájemník byl výnos z nájemného 25%. Zachováme-li tedy i zde poměr regulovčíků
ku neregulovaným nájemníkům 2:1, celkový obrat na nájemném činil něco přes
1 500 000 Kč. Dejme tomu, že majitel domu utratí ročně za údržbu 200.000
Kč (víc to zcela určitě nebylo za tu dobu, co jsem tam bydlel já), zisk
před zdaněním tedy dělá 1 300 000 Kč ročně – vzhledem k ceně základní investice
jde tedy o slušný výnos 12%. Pokud k tomu připočteme těch 150.000 z každého
regulovaného bytu, pak se mu zvýší celkový kumulovaný zisk ještě o dalších
pěkných 4.5 miliónu – no to už stojí za pár soudních poplatků, právníků
a pár seknutí pyskem u soudu, kde ze sebe udělá chudáka skoro chudšího
než je poslední bezdomovec – zvlášť když ho to jako člena lobistického
sdružení nájemníků vyjde mnohem levněji.
Co se tedy stane v případě, že se totálně „dereguluje“ nájemní bydlení
– tedy de facto se zákonem zruší platnost starých nájemních smluv v ustanovení
o výši nájmu? To nám ve svých prohlášeních poodkrývá sám pan Taraba, když
prohlašuje, že minimálně se ceny nájmů musejí zvýšit o 70 Kč/metr čtvereční
obytné plochy, tedy zhruba na 100 Kč. Mám dojem, že i v těch nejdivočejších
představách modrého průbojného kapitalisty by tato částka patřila do kategorie
snů. Ale přesto zaspekulujme, co se stane, když náš reálný majitel bude
chtít vymámit těch 100 Kč/m2 litrů nejen z neregulovaných, ale
rovněž z regulovaných nájemníků? Jistě to, soudě podle výroků pana Taraby,
zkusí. Dojde k poměrně masovému znechucení a lokálním lidským tragédiím
u chudších rodin, což si nepochybně vyžádá opět zvýšené sociální náklady
z kapes daňových poplatníků. Lidé se začnou chovat tržně a vzhledem k ceně
vlastnického bydlení a ceně hypoték bohatší polovina nájemníků okamžitě
sáhne po hypotéce. To bude mít blahodárný vliv na ceny vlastnického bydlení,
které rovněž vzrostou. Troufám si tvrdit, že růst nájmů, jaký si představuje
pan Taraba povede k úniku bohatší klientely a jemu zbude chudší část populace
k uspokojení jeho podnikatelských zájmů. Pak přijde ke slovu konkurence,
která sice bude limitována tím, že pronajímatel může nechat byty klidně
prázdné a ždímat zbylé nájemníky, ale přesto nepochybně dojde ke snížení
ceny nájemního bydlení na částky, které si bude moci chudina dovolit platit.
Zkušenosti z jiných zemí – např. Rakouska mě vedou k tomu, že výsledný
rovnovážný stav nebude možná o nic moc rozdílnější, než současné regulované
nájmy, jenže bohatá spolehlivá klientela bude fuč. Vzhledem k přirozenému
úbytku českého obyvatelstva rozhodně nelze předpokládat, že se situace
výhledově zlepší.
Řešení
Jistě, že současný bytový fond průměrného nájemního domu je v dosti
zanedbaném stavu a že vykazuje značný vnitřní dluh, protože komunisté za
40 let neinvestovali do obecních domů ani kačku. Do budoucna pronajímatelům
nezbude nic jiného, než provádět rozsáhlé a drahé rekonstrukce, jinak neudrží
krok s konkurencí a jejich investice časem může zcela zkrachovat. Současný
exploatátorský systém, kdy si každý majitel hraje na ublíženou chudinku,
do baráku neinvestuje a snaží se vytřískat maximum hned, nepochybně odrazuje
bohaté klienty, i já – ačkoli jsem přemrštěný tržní nájem úplně v pohodě
utáhl, jsem vypadnul nejrychleji, jak jsem jenom mohl. Nevadila mi ani
tak cena nájmu jako spíš snaha majitele držet mě v nejistotě smlouvy na
dobu určitou a jeho neustálé otravování. Koupil jsem si tedy vlastní byt
a nyní, po 3 letech, splácím posledních 100 000 dluhů a jsem úplně v pohodě,
ještě se mi daří do bytu dost investovat – mezitím se jeho tržní hodnota
vyšplhala z 1 miliónu Kč na 1.4 miliónu, moje investice vykazuje tedy zisk
už nyní – cca 40% za 3 roky. Všem ostatním nájemníkům radím pokud možno
totéž. Vykašlete se na majitele a bydlete ve vlastním. Budete vrážet peníze
do svého a vyjde Vás to stejně draho. V budoucnu potom svůj byt budete
moci prodat a peníze, které do nemovitosti vrazíte, se neztratí v kapse
někoho jiného.
Máme se jako daňoví poplatníci bát, že budeme podle rozsudku Evropského
soudu platit 30 miliard majitelům domů? To je veliká otázka. Judikáty ESLP
jsou v případě Polska postaveny na faktu, že bylo prokázáno, že regulace
nájemného byla natolik rigidní, že neumožňovala pronajímatelům pokrýt ani
„náklady na údržbu“ pronajatých bytových jednotek a domu, které byli navíc
pronajímatelé dle polských zákonů nuceni vynaložit (regulované nájemné
údajně dosahovalo v průměru jen 60 % těchto "výdajů na údržbu"). Polsko
tím dle ESLP uvalilo na tyto pronajímatele disproporční a excesivní břímě,
které se prakticky rovnalo povinnosti, aby silně dotovali své nájemníky
z vlastní kapsy. Česká republika však – na rozdíl od Polska - žádné regulační
omezení cen nájemního bydlení nemá, trvá se pouze na všeobecné zvyklosti
v právním státě respektovat smlouvy, ke kterým se člověk zavázal. A to
se majitelé domů zavázali. Může se však stát, že v naprosto individuálních
případech půjde o stejný problém jako v Polsku, kdy majiteli je uloženo
takové břemeno, že je to znamená dotovat nájemníky z vlastní kapsy. Celý
stav však budou majitelé nuceni individuálně u soudu prokázat, rozhodně
nebude platit, že majitel domu, který má aspoň jednoho regulovaného nájemníka
dostane automaticky svůj díl odškodného. Navíc budou majitelé nuceni projít
martyriem našeho soudního systému ještě dříve, než se odhodlají obrátit
se na ESLP. Některé ekonomické studie prokazují, že deregulací by současné
tržní nájemné kleslo cca o 1/3 – tedy v případě mnou pronajmutého bytu
cca na 66 Kč/m2, tedy cca by to byl vzestup o 33 Kč/m2
když vycházíme ze současné výše stagnujícího nájmu starých „regulovaných“
smluv. To při průměrné výměře 60 m2 na byt a počtu 200 000 bytů
s regulovanými nájemníky v rukou soukromých vlastníků vychází na 33x60x12
= 23.760 Kč/rok na byt a na 200 000 regulovaných bytů by to znamenalo tedy
částku cca 4.75 mld. Kč ročně – a to mluvíme o bytech ve velkých městech,
nájemní domy v malých městech zdaleka tak atraktivní nejsou a regulovaný
nájem mnohdy převyšuje nájem tržní. Kdyby všechny domy vlastněné soukromými
subjekty byly v atraktivních lokalitách, částka 30 miliard Kč by tedy kryla
ušlý zisk po dobu cca 6.3 let. Je otázkou, jak prokázat, kolik by si příslušný
vlastník vydělal a na základě jakého schématu by ten který majitel nárokoval
ušlý zisk. Osobně si myslím, že částka 30 miliard je dost nadsazená a bylo
by velké štěstí (či spíše velký šlendrián právníků zastupujících stát),
kdyby se majitelům podařilo takové kompenzace dosáhnout. V případě, kdy
majitel domu skutečně na nájemníky doplácel by bylo rozhodně spravedlivé,
aby svoje peníze dostal zpět včetně přiměřeného úroku. Rovněž by ovšem
bylo spravedlivé, aby i majitelé domů, kteří porušují práva nájemníků,
zaplatili svůj díl odškodného. Především mám na mysli článek 8 Evropské
konvence lidských práv, kde se hovoří o právu na respektování soukromí
a právu na respektování rodinného života, dále pak respektování článku
12 Listiny základních práv a svobod, která je součástí naší ústavy. Dále
by bylo vhodné, aby od případné kompenzace majitelům byly odečteny částky,
které majitelé získali navíc tím, že zneužívaje tísně nájemníků, požadovali
a dosáhli plnění, jehož hodnota je k hodnotě poskytované služby v hrubém
nepoměru (srov. § 253 tr. zákona). Také by měl stát dohlédnout, aby ze
zisku zaplatili řádné daně a někteří majitelé domů by se tak měli těšit
na časté a nekompromisní kontroly z finančních úřadů.
Kdo má vlastně v kauze nájemního bydlení morální právo žalovat český
stát? Nejsou to ani tak majitelé domů, jako spíš nebydlící mladí lidé,
kteří jsou díky regulacím často nuceni platit enormně předražený nájem
vydřiduchům, kteří jim za jejich peníze nenabízejí adekvátní službu. Paradoxně
nelze hovořit o regulaci nájemného, nýbrž o prachsprosté džungli, která
postrádá banální pravidla rovného přístupu, jež jsou v civilizované zemi
samozřejmostí. Proto je třeba deregulovat nájem co nejrychleji a plně.
Ne kvůli pohodlíčku majitelů domů, aby měli na opravy a „přiměřený“ zisk,
nýbrž kvůli mladým lidem, kteří shánějí bydlení a práci. Věřím tomu, že
po krátkodobém šoku pošle neviditelná ruka trhu pana Tarabu i s jeho pravověrnými
a zaručeně pravicovými lobistickými soudruhy do prdele, kam patří.
Ještě do větší prdele pak deregulace pošle spekulanty s obecními byty,
kteří, ačkoli nic nevlastní, parazitují na systému nejvíc. Je s podivem,
že se v případech černého pronájmu nesetkáváme s aktivitou policie, protože
podle mého názoru prokázání trestného činu neoprávněného užívání cizí věci
je věcí rutinní policejní práce a je velmi snadné. Databáze obecních bytů
(které se nejčastěji stávají objektem černého pronájmu, jakož i databáze
občanů a jejich trvalého bydliště, jakož i databáze na katastru nemovitostí
jsou policii přístupné a tudíž by kromě normálních udání bylo možno tuto
trestnou činnost monitorovat i porovnáváním dat z těchto zdrojů a tím tipovat
rizikové byty. Ve spolupráci s bytovým odborem zastupitelských úřadů by
bylo možno černé pronájmy už nyní výrazně potlačit. Pokud by pak obec přidělovala
byty černým podnájemníkům za tržní pronájem, který dřív platili spekulantovi,
bylo by možno šmelení s byty úplně vymýtit. Obce si ze sociálních důvodů
budou muset udržet jistou část bytového fondu pro sociálně slabé občany
– ovšem počet sociálních bytů by měl být podle mého názoru zcela minoritní.
Tam vždy hrozí zneužití regulovaného nájemného pro osobní potřebu těch,
kteří sami sociální případy nejsou a těží pouze z tržní výhody. Výše uvedený
systém rekognice a následného prokazování černých pronájmů by měl být permanentní
standardní součástí systému.
Nebylo by rovněž marné změnit pronajímání bytů na volnou živnost. Každý,
kdo by porušil pravidla (viz první odstavec první kapitoly tohoto příspěvku),
by ztratil živnostenské oprávnění a mohl by si svůj barák narvat do špic,
nebo tam zdarma ubytovat leda tak neplatící romskou komunitu.
Utopický závěr
Bylo by nejlépe případnou finanční prohru českého státu u ESLP připsat
na vrub těch, kterých se to týká nejvíce – tj. našim poslancům a senátorům.
Jejich drzost, s jakou využívají natolik samozřejmou a běžnou věc jako
je efektivní řešení zákonných mantinelů pro nájemní bydlení k získávání
laciných politických bodů ať už na straně příznivců levice nebo pravice,
je nekonečná. Pokud bychom prohráli 30 miliard, rozdělila by se tak finanční
zátěž mezi cca 1000 lidí odpovědných za tento stav, kteří se po listopadu
89 v poslaneckých lavicích vystřídali. Na jednoho by to tedy dělalo cca
30 miliónů Kč. Když bychom k tomu přibrali ještě lobisty, pak by těch lidí
bylo možná 10x tolik, čímž by se částka úměrně snížila na přijatelných
3 milióny korun na každého zmrda. Pro mnohé tyto jedince by jistě nebylo
problémem danou sumu zaplatit, za ty léta si nakradli už dost. Namátkou
bychom mohli jmenovat třeba bývalého poslance a nynějšího předsedu vlády
Grosse, který by svůj luxusní byt mohl věnovat městu pro ubytování sociálně
nepřizpůsobivých občanů. Vždyť jakou větší metu svého úsilí by si sociálně
spravedlivý demokrat mohl vytyčit? Totéž by mohl udělat třeba poslanec
Kalousek. Když svůj byt na Veleslavíně, který získal za přihrávání veřejných
zakázek svému švagrovi Kašákovi, prodá za tržní cenu, tak by mu ještě 3.5
miliónu zbylo, za což lze koupit vcelku nadstandardní nový byt hodný poslance.
Rovněž pan stínový ministr financí Tlustý by mohl přispět ze svých nenávratných
půjček, kterými financoval svoje luxusní bydlení. Místo toho aby je splácel
rádobyvěřitelům, by je mohl jednorázově formou 3 milionového příspěvku
splatit státu. Ještě by to nebylo dost. A také by se mohl prodat luxusní
bytový komplex, ve kterém bydlí regulovaně poslanci za babku v Nerudově
ulici v Praze. Jistě by se našel kupec, který by byl schopen ho za tržní
cenu koupit a provozovat tam nájemní bydlení za tržní nájem.
(Pozn.: Popisované situace ve vztazích majitel – nájemník autor
zažil osobně nebo je osobně zažili jeho nejbližší přátelé anebo jde o odkazy
na kauzy známé z tisku. Autor není právník, takže veškerá citace a interpretace
českého práva je bez záruky a pouze jeho laickým soukromým názorem. Autor
rád přivítá hlubší kritiku svého příspěvku, zvláště pokud půjde o seriózní
názory odborníků na danou problematiku)
09.03.2005 Challenger